不動産投資の最低ラインの利回りはどれくらい？理想や目安・平均も解説

これから不動産投資を始めたいと考えている方の中には、利回りが気になるという人もいるでしょう。

本記事では、不動産投資の利回りである表面利回りと実質利回り、利回りの相場、理想の利回りと最低ライン、不動産投資の利回りに関する注意点について解説します。

不動産投資に失敗しないために、きちんと最後まで読み進めてください。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、投資した不動産から得られる収益（賃料収入など）を投資金額で割った値で、投資の収益性を示す指標です。

一般的には、利回りが高いほど投資の収益性が良いとされています。

不動産投資の利回りには表面利回り（総賃料収入利回り）と実質利回り（純賃料収入利回り）があります。

それぞれについて解説します。

表面利回り

表面利回りは不動産から得られる年間の賃料収入を、不動産の取得価格で割った値です。

表面利回りは簡単に算出できるため、物件の収益性をざっくり把握する際に利用されますが、経費や税金が考慮されていないため、実際の収益性を正確に評価するには限界があります。

計算式は以下の通りです。

表面利回り ＝ (年間賃料収入 ÷ 取得価格) × 100

実質利回り

実質利回りは不動産から得られる年間の賃料収入から、管理費や修繕費、税金などの経費を差し引いた純利益を、不動産の取得価格で割った値です。

実質利回りは、実際の収益性をより正確に評価することができる指標です。

計算式は以下の通りです。

実質利回り ＝ (（年間賃料収入 – 年間経費） ÷ 取得価格) × 100

不動産投資の利回りの相場

不動産投資の利回りは、物件のタイプや地域、間取りによって変化します。

物件のタイプ別の利回りは以下の通りです。

物件タイプ	表面利回り【新築】	表面利回り【中古】
区分マンション1室	約3～4％	約6％
アパート1棟	約6％	～約8％
戸建	約8％	～約16％

地域、間取りの相場は以下の通りです。

地域	利回り 【ワンルーム】	利回り 【ファミリー向け】
東京(城南・城東地区)	4.4％	4.4％～4.7％
札幌	5.5％	5.7％
仙台	5.5％	5.7％
さいたま	5.3％	5.5％
千葉	5.3％	5.4％
横浜	5.0％	5.0％
名古屋	5.1％	5.2％
京都	5.2％	5.3％
大阪	4.9％	5.0％
神戸	5.2％	5.3％
広島	5.8％	6.0％
福岡	5.2％	5.3％

不動産投資の理想の利回りと最低ラインは？

一般的に、表面利回りが5％以上の物件は良好な収益性があるとされています。

ただし、地域や物件の種類によっては、もっと高い利回りが期待できる場合もあります。

表面利回りの最低ラインとしては、3％～4％が目安となりますが、これも物件の特性や市場状況によって異なります。

実質利回りの場合は、4％以上であれば、比較的良好な収益性があるとされています。

最低ラインの目安としては、2％～3％程度となります。

不動産投資の利回りで注意すべきこと

不動産投資の利回りで注意するべきことは以下の通りです。

それぞれについて解説します。

注意点①利回りだけに注目しない

高い利回りに惑わされず、立地や築年数、入居率など、物件の総合的な評価が重要です。

利回り以外の要素も考慮し、不動産投資を実行するかどうか検討するようにしてください。

注意点②表面利回りと実質利回りの違いを理解する

表面利回りは経費や税金を無視しているため、実際の収益性を正確に評価できません。

実質利回りを計算して、正確な収益を予測するようにしてください。

注意点③リスク管理をする

利回りが高い物件はリスクも高いことがあります。

リスクを適切に評価し、リスクに対して十分なリターンが得られるかどうかを慎重に検討してください。

不動産投資のリスクについては以下の記事で解説しています。

注意点④キャッシュフローの確認をする

利回りだけでなく、毎月のキャッシュフローも重要です。

収入と支出を正確に把握し、安定したキャッシュフローが得られるかどうかを確認してください。

注意点⑤市場状況の把握をする

不動産市場は経済状況や地域の需要に影響されます。

市場の動向を常にチェックし、適切なタイミングで投資を行うことが重要です。

注意点⑥将来性を評価をする

物件周辺の開発計画やインフラ整備、人口動態など、将来的な価値上昇の可能性も評価しましょう。

今現在の利回りが低くても、将来性があれば大きな利益を狙える可能性があります。

注意点⑦専門家の意見を取り入れる

不動産投資に関する知識や経験が足りないと感じるなら、専門家の意見を取り入れることも大切です。

専門家に相談せずに不動産投資に関する知識を身につけたいなら、本で勉強することもおすすめです。

低リスクで高利回りの不動産クラウドファンディングもおすすめ

不動産投資の理想の利回りや最低ラインの利回りについて解説してきましたが、低リスクで高利回りの投資をしたいなら不動産クラウドファンディングもおすすめです。

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を調達し、不動産の取得や運用などに活用する資金調達の手法の一つです。

利回りが10%~20%などの高利回りの物件が取り扱われている場合もあり、低リスクで利益を得たい人におすすめです。

また、不動産クラウドファンディングでは優先劣後方式と呼ばれる投資家を守る仕組みがあり、元本割れリスクを下げる仕組みもあります。

以下におすすめの不動産クラウドファンディングをまとめましたので参考にしてください。

不動産クラウドファンディングは上記のようにさまざまなサービスがありますが、信頼性の高い上場企業の運営している不動産クラウドファンディングをピックアップしてご紹介します。

Jointoα(ジョイントアルファ)

商号	穴吹興産株式会社（ANABUKI KOSAN INC.）
許可番号	不動産特定共同事業 香川県知事許可 第1号
許可種別	第1号事業・第2号事業及び電子取引業務
代表者	代表取締役 穴吹 忠嗣
本社	香川県高松市鍛冶屋町 7-12
TEL	0120-773-880
業務管理者	岡田佳昭 公認 不動産 コンサルティングマスター

Jointoα(ジョイントアルファ)は穴吹興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

西日本最大級のマンション開発戸数を誇るあなぶき興産による投資プロジェクトなので、安心と信頼感のあるサポートを受けることができます。

首都圏だけでなく、地方の優良物件も扱っていることが特徴です。

Rimple(リンプル)

商号	プロパティエージェント株式会社
所在地	〒163-1341 東京都新宿区西新宿6-5-1 新宿アイランドタワー41階
設立	平成16年2月6日
資本金	6億1,724万円
上場市場	東京証券取引所プライム市場　証券コード3464
決算期	3月
代表者	代表取締役社長 中西 聖
電話番号	03-6302-3011
FAX	03-6302-3012
お客様相談窓口	0120-581-143
ホームページ	https://www.propertyagent.co.jp
事業内容	DX不動産事業不動産クラウドファンディング事業不動産開発販売事業プロパティマネジメント事業（賃貸管理サービス、建物管理サービス）DX推進事業顔認証プラットフォーム事業システム受託開発事業クラウドインテグレーション事業
免許登録	宅地建物取引業 ［東京都知事（4）第83227号］マンション管理業 ［国土交通大臣（3）第033619号］不動産特定共同事業　[金融庁長官・国土交通大臣第90号]

Rimple(リンプル)はプロパティエージェント株式会社が運営している不動産クラウドファンディングです。

売上高が毎年右肩上がりに上がっている会社です。

東証市場プライムのプロパティエージェントが、不動産投資物件を開発してきた実績を基にクラウドファンディングに最適な物件を選定しているので、信頼度の高い投資が可能となっています。

プレファン

プレファンの詳細を以下の表にまとめました。

会社名	株式会社プレサンスリアルタ
資本金	1億100万円　(株式会社プレサンスコーポレーション100%出資)
代表者	代表取締役　土井　豊
本 社	〒540-6027　大阪市中央区城見1丁目2番27号クリスタルタワー27階 TEL.06-4793-1661 FAX.06-4793-1663 0800-123-1661
e-mail	realta@pressance.co.jp
免許番号	宅地建物取引業　大阪府知事(2)第57039号 不動産特定共同事業　大阪府知事第20号
グループ企業	株式会社プレサンスコーポレーション 株式会社プレサンス住販 株式会社プレサンスコミュニティ 株式会社プレサンスギャランティ 株式会社トライスト 三立プレコン株式会社 株式会社プレサンスホームデザイン
事業内容	不動産売買・仲介

プレファンは株式会社プレサンスリアルタによって運営されている不動産クラウドファンディングです。

プレファンを運営しているプレサンスグループは、近畿圏の分譲マンション供給ランキング1位となっており、不動産に関する実績が豊富な会社です。

プレサンスグループでは、「自社開発のプレサンス マンションに特化」「専門チームによる22,002戸の管理物件数と97.1%を超える高い入居率」「東証上場マンション供給戸数近畿圏No1」といった強みがあります。

大家どっとこむ

大家どっとこむの詳細を以下の表にまとめました。

運営会社	株式会社グローベルス
不動産特定共同事業種類	許可
案件の種類	アパートマンション
案件の開示情報	築年数住所収支シミュレーション最寄りからの時間
最低投資金額	1万円～
優先劣後比率(案件による)	9.0:1.0
最高募集利回り(年利)	7.0%
最低募集利回り(年利)	3.5%
運用期間	3ヵ月～
優遇サービス	あり
運用レポートの共有	あり
優先劣後方式	あり
振込手数料	投資家負担
退会手数料	無料
途中解約	可能

大家どっとこむは株式会社グローベルスの運営している不動産クラウドファンディングです。

「手軽にはじめられる大家さん」「家賃収入」をコンセプトとする不動産クラウドファンディングです。

一戸建住宅から収益不動産の取り扱い及び不動産仲介などを含む不動産事業での実績が多くある株式会社グローベルスが運営しているので、家賃収入という不労所得を得たい人におすすめです。

CREAL(クリアル)

CREAL(クリアル)の詳細を以下の表にまとめました。

サイト名	CREAL
URL	https://creal.jp/
運営会社名	クリアル株式会社
本社所在地	東京都台東区東上野 2-13-2 CREAL UENO
設立	2011年
代表取締役	横田　大造
資本金	100,000,000円
上場有無	東証グロース市場上場
サービス開始年月	2018年11月
参考利回り	3%～8%
投資金額	1万円から
累計応募金額	260億円超（2023年3月時点）
運用期間	4ヶ月～24ヶ月程度（案件により異なる）
元本毀損実績	元本毀損実績0円（2022年12月末時点）

CREALは、不動産ファンドで実績のあるクリアル株式会社（旧社名：株式会社ブリッジ・シー・キャピタル、2021年3月1日に社名変更）が運営しています。

不動産投資クラウドファンディングにおける運用資産残高二年連続No1といった実績を獲得しており、信頼性の高い不動産クラウドファンディングです。

まとめ：不動産投資の最低利回りは3％～4％

本記事では不動産投資の利回りである表面利回りと実質利回り、利回りの相場、理想の利回りと最低ライン、不動産投資の利回りに関する注意点について解説しました。

高利回りというだけで飛びついてしまうと不動産投資会社からカモにされてしまう可能性もあります。

不動産投資に関する知識を身につけてから、投資を実行するか判断するようにしてください。

不動産投資に関する知識が少ないなら、不動産クラウドファンディングもおすすめです。

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